为了一套房成为一生的房奴值不值?看完这篇微信你就懂了!

摘要: 当下社会的真理是什么?那就是有房啊!

10-11 04:59 首页 365楼市

来源:凤凰房产综合光明财经(ID:guangmingfinance)、私人理财师(ID:licaishivip)


当下社会的真理是什么?那就是有房啊!



1

有房才叫有家



上一辈人的理念是,买房贷款,就是给银行打工,宁愿跟亲戚尽量借,也要想方设法的减少贷款的额度。



而我们这辈好多人的理念是,为了一套房子成为一生的房奴不值得。


那么房贷,到底是给银行打工还是银行给我打工呢?



2

全款买房



从总金额来看,确实是相对较少的,可以免除各种手续费、银行利息等。


而且楼盘会有针对一次性付款购商品房给予大幅度的折扣优惠活动。


此外,全款买房,直接与开发商签订购房合同,省时方便。


对于购置二套房产的人而言,除了省去了贷款利率上浮的支出外,也节省了各种与银行打交道的时间和精力。


还有,付全款购买的房子再出售时就比较方便了。


不必受银行贷款的约束,一旦房价上升,转手快,退出套现很容易。


但是呢,全款买房就是一次性付完全部房款。对于经济基础较弱的人来说,这是一个不小的负担。


如果家庭不多留一点备用资金,万一遇到大额花销时,就会很被动。



3

贷款买房



可谓投入少收获大。


你只要掏了首付,剩下的准备好资料直接去银行借就行了,只要每个月有稳定的收入具备一定的还款能力,银行会借给你,这样你就是有房一族了!


而且利率低啊,用银行的钱去投资生钱。


公积金政策近几年也是在不断的放宽,如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。


现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3.5%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。


而且还可以用公积金账户减轻经济压力。


如果有多余的钱完全可以用来投资钱生钱,这样既可以用银行的钱挣钱,也提前拥有了自己的房子,何乐而不为?


再者,风险小,有保障。


贷款买房等于银行出一大部分钱替你付款,所以银行为了控制信贷风险,对于房贷的审查就相对严格。


银行会对房子进行考察,保障房子的开发商及房屋结构等安全性,所以贷款买房有银行为你审查细节风险就很小了,你的财产也就有保障啦。


最后,你还不得不考虑一个社会因素,通货膨胀,钱在贬值!


在物价飞速上涨人民币贬值的时代,钱越来越不值钱,也就是说房子有可能越来越贵。


如果想攒够钱了再买房,一般上来说你的攒钱速度远远赶不上房价的上涨速度,也许一辈子都很难住在自己的房子里,拥有自己真正的家。



4

贷多长时间合适,要提前还款吗?




先来举个例子:


地点坐标:北京,假设,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05% 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。


很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。


但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。


建议:


按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。


提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。




5

等额本息or等额本金




首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。


等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。


但是,真的是这样吗?


其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。


举个例子:


如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。


1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;


(1)第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。


(2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:


995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元


以此类推


等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。


2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。


(1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;


(2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元


以此类推


等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。


通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。


所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。


等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。


借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了!


另外:如果网贷款平台,等额本息还款,对于投资者来说,实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661,实际年化6.61%,而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了,每月复投收益倍增,基价值远远高于6.15%的商业贷款。


结论


建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。




6

哪类人适合提前还款vs不用提前还款




提前还款三类人:


1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。


2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。


3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带小编一块玩吧。


建议不用提前还款的类型:


1.公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4.05%,余额宝的投资你就已经平了,这么低的成本,你就偷着乐吧。


2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。


等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。


最后说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于4.05%,6.15%的投资产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。


现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。


总结:


首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。


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